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深圳楼市“高压”调控高净值人群如何预判下个风口？

时间：2020-08-04 11:17:09 来源：财讯网

一直以来，深圳作为全国楼市的流量“C位”，任何风吹草动都能引发关注。尤其在刚过去的7月份，深圳市接连出台“7·15新八条”“商务公寓停止审批”两则房地产调控重磅文件，后续讨论直接空降当天的楼市“热搜榜”。

就在8月2日，针对本轮新政带来的楼市影响，以及深圳购房人群如何判断抉择等热门话题，深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人陶文杰应京基御景峯之邀，在项目营销中心举办了一场主题为“预见下一个风口”的大咖见解分享会，通过入行十余年的专业视角，传达了调控新时期的选筹策略，让到场观众和广大网友，聆听到了颇具参考价值的财富增值秘籍。

最严调控发布！焦虑还是机遇？

经过近半个月的发酵，即便不是从事房地产行业的深圳人，也对7月15日出台的“新深八条”有所耳闻。这则被称为“史上最严”的调控新政，要求深户个人购房需缴纳3年社保、非深户需缴纳5年社保。另外，政策还对离婚家庭的购房条件、老人小孩的购房资格等做出了严格要求。有数据显示，通过这次的“围追堵截”，深圳有近50%的新房目标客户失去了“房票”。

在分享开始时，陶文杰就用“冰火两重天”定义了新政颁布后的深圳楼市。“二手房成交量呈现断崖式下跌，而网红新盘、核心地段的优质公寓，依然保持炙手可热的态势，这是近期深圳楼市残酷而真实的写照。”陶文杰如是说道。

但正是在当前市场环境趋紧的时期，人们对机会的把握就显得愈发关键。陶文杰在分享中直言，深圳楼市本质上属于供不应求的市场，新政的作用仅仅压抑了需求，而没有从根本上解决需求。因此，一旦楼市解绑，深圳又会创造下一个财富高峰。

新政叠加公寓关注度一路高歌

如果说，“7·15新政”挤压了住宅产品的投资路径，那么上周7月31日围绕公寓市场发布的政策，则进一步压缩了财富流动的空间。

从深圳住建局文件中提取的关键信息可以看到，从2020年8月1日开始，全市范围内的商务公寓将会成为“绝版”，而且在陶文杰看来，这一过程将是不可逆的。

陶文杰认为这轮调控的逻辑思路非常清晰：7·15新政推动购房者转向公寓市场→7·31新政进一步减少公寓体量→公寓市场内部出现优劣分化→具备稀缺价值的优质公寓最终脱颖而出。

这也就是为什么在新政发布后，有的公寓能实现6-7成的去化率，有楼盘甚至能达到开盘即售罄的盛况。

但陶文杰也提醒大家，深圳公寓市场的现有存量依然较大，如何从海量基数中辨别“绩优股”，对购房者的眼光和判断力都提出了极高要求。如果买到优质公寓，就能踩准时代红利，实现家庭财富的迅速攀升；如果稍有偏差，则等同于大量资金陷入冻结。可以说，失之毫厘谬以千里。

打破刻板印象解锁南山稀有公寓

陶文杰坦言，过去人们对于公寓产品一直存在很多偏颇的看法，例如居住体验感差、增值空间有限、社区环境堪忧等等。但是通过多年的升级迭代，深圳公寓已经发展到高阶层次，在选址策略、产品品质、社区规划等方面都有了显著提升。尤其位于热门区域核心地段的公寓，目前的增值幅度几乎与顶级学区房齐平。

当然，让普通购房者通过考察、调研去识别真正有价值的公寓，确实存在难度，于是陶文杰在分享中提出了“地段、配套、居住感”3个参考坐标，帮助购房者快速定位优质产品。地段区位决定价值基础，配套资源挂钩溢价空间，居住感影响长期持有潜力。

活动现场，陶文杰老师也分享了他对京基御景峯的看法：御景峯得益优越的地理位置和生态环境，得到福田、南山客户的高度认可，数据显示70%业主来自福田南山，而且自住比例高达80%，成交分析报告也显示，绝大部分客户都看重项目宜居的环境及配套，尤其对塘朗山景观十分钟爱。他分析，目前市场上公寓类产品供应特点有三种，一种是核心地段的公寓，顶豪化趋势明显，一种是小面积投资类，以租金收益为主；还有一种就是自住宜居型的，像京基御景峯这种配套完善又适宜居住的产品，市面上几乎没有。

他还强调，在调控时期，自住型产品安全系数更高，投资型产品往往区域炒作热度较高，而基本面、项目周边成熟度欠缺。

过去几轮行情下来，不论住宅还是公寓，都验证了自住型产品的抗风险性和投资回报。

自住型公寓面临断供 京基御景峯仅剩少量房源

按照陶老师的参考体系进行精准对位，位于南山大学城核心地段的京基御景峯，属于当前市面上少有的自住型宜居公寓。

项目总建面约64万平方米，是集高端住宅、公寓、办公、集中商业等多元业态为一体的山居大城。项目无缝接驳地铁5号线长岭陂站，便捷出行；珍稀山水景观资源，近眺长岭陂水库，舒享约千万平米塘朗山一线山景。